Articolele 650-658 din Noul Cod Civil, sau Cum a favorizat legiuitorul mioritic „baietii destepti” din imobiliare

La simpozioanele şi conferinţele din ultimul trimestru al lui 2011 s-a vorbit destul de puţin despre art. 658 din Noul Cod Civil (NCC). Ideea acestei postări a venit în urma unei discuţii mai aprinse purtate acum două săptămâni cu colegii de la departamentul de drept privat „Traian Ionaşcu” din cadrul Institutului de Cercetări Juridice al Academiei Române.

Fără să fiu profet în ţara mea, cred că acest articol va fi unul din „butoaiele cu pulbere” ale Noului Cod Civil, deoarece rupe flagrant cu tradiţia în materia actelor de dispoziţie privind proprietatea comună forţată şi perpetuă asupra spaţiilor comune ale locuinţelor multietajate.

Până acum, legislaţia în materie locativă [1] şi jurisprudenţa vechiului cod civil [2] prevedeau în această chestiune regula unanimităţii, cu rarisime excepţii. Nimic important cu privire la bunul comun nu se putea decide fără o hotărâre luată în unanimitate de către coproprietari. Dealtfel aceeaşi soluţie o păstrează şi NCC în art. 641, alin. 4, cu privire la actele de dispoziţie privitoare la bunurile aflate în coproprietate obişnuită.

Situaţia se schimbă radical în cazul coproprietăţii forţate asupra părţilor comune din din clădirile cu mai multe etaje: art. 658 prevede că „încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comunedin clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Tot astfel, aceste spaţii comune se pot înstrăina sau greva de sarcini cu aceeaşi majoritate de două treimi”.  Alineatul (3) al aceluiaşi articol dispune că aceia dintre proprietari care s-au opus la înstrăinarea sau la ipotecarea spaţiilor comune au dreptul la o despăgubire justă pe cale convenţională sau pe cale judecătorească, în caz de conflict.

Potrivit art. 650, părţile comune din clădirile multietajate pot fi atribuite în folosinţă exclusivă unuia dintre coproprietari prin decizie a adunării coproprietarilor, care trebuie să întrunească o dublă majoritate: două treimi din numărul coproprietarilor şi din cel al cotelor-părţi.

Articolele sus-menţionate creează mai multe probleme decât rezolvă, deoarece nu se ştie cum şi cine urmează să fie înstrăinătorul în actul de transfer de proprietate sau de grevare pentru spaţiile care au avut destinaţie comună, şi nici modul în care se poate apropria fostul spaţiu cu destinaţie comună de către terţ sau de unul sau mai mulţi dintre coproprietari. Spun asta deoarece hotărârea adunării generale a proprietarilor, cu o majoritate de două treimi, este doar actul juridic-premisă pentru încetarea destinaţiei folosinţei comune. Asociaţia de proprietari nu poate transmite ceea ce nu are. Presupunând că actul s-ar întocmi de către proprietarii care au agreat în adunarea generală, ce facem cu cotele-părţi ale celor care nu au fost de acord cu transmiterea sau cu grevarea? Căci art. 651 ne spune: „cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din imobil ce constituie principalul.” Ultima teză a acestui articol conchide că „înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi asupra părţilor comune nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului ce constituie bunul principal.”

Pe lângă incompatibilitatea evidentă dintre art. 651 şi 658, importantă este şi urmarea, deloc greu de prevăzut, pe care o poate avea întredeschiderea de către legiuitor a acestei cutii a Pandorei. Blocurile cu o poziţie „interesantă” vor fi cel mai probabil asediate de diverşi rechini imobiliari, care vor momi bătrâneii de la asociaţie cu o izolaţie termică şi termopane nou-nouţe, în schimbul cedării dreptului de a mansarda spaţiile comune de la ultimul nivel. Nimeni nu se va mai gândi că terasele Dâmboviţei au un sol total impropriu pentru construirea de locuinţe multietajate şi că acestea vor tremura ca gelatina la următorul seism major. Antreprenorii şi arhitecţii „cu  lipici” la   birourile de urbanism ale primăriilor de sector vor şti ei cum să refacă socotelile pentru a argumenta că structura de rezistenţă este „ok”, că blocul se poate mansarda, că se vor folosi doar materiale uşoare ca fulgul, că doar ştim cu toţii, „unde merge mia, merge şi suta”… E drept că textul art. 1098 al Codului civil din Quebec [3] din care s-a inspirat Guvernul, iniţiatorul proiectului legislativ, prevede o dublă majoritate în adunarea generală a proprietarilor pentru a se aliena părţile comune a căror conservare este necesară pentru menţinerea destinaţiei imobilului, dar acolo este vorba despre ¾ din coproprietari, reprezentând 90% din drepturile de vot [4]. Orice derogare de la aceste majorităţi în actele constitutive ale asociaţiilor de proprietari sunt considerate nescrise potrivit art. 1101 Cod civil québécois [5]. De la ¾ din proprietari şi 90% din drepturile de vot pînă la două treimi nu e decât un pas – curat murdar, Coane Fănică, nu-i aşa… ?

Cred însă că acest ghem de probleme – care probabil va da mult de furcă judecătoriilor, şi aşa supraîncărcate de litigiile generate de infernul imobiliar –  ar putea fi tranşat deCurtea Constituţională, care ar trebui să reflecteze puţin dacă cineva ar putea fi lipsit de proprietatea sa de către nişte privaţi în interesul altor privaţi, chiar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Mie, unul, genul acesta de „expropriere privată” îmi seamănă ca două picături de apă cu Proiectul de modificare a Legii minelor propus de senatorii Toni Greblă şi Ion Ruşeţ, proiect supranumit de societatea civilă „Legea exproprierii naţionale”.

---

[1] Art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari prevede că „proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune (sic)”. Cred că neprevederea în ipoteza acestui text a înstrăinării sau grevării de orice fel a spaţiilor comune duce la inaplicabilitatea majorităţilor mai sus amintite potenţialelor acte de dispoziţie asupra spaţiilor comune. Ipoteza celor două majorităţi de la art. 39 din Legeanr. 230/2007 se aplică strict în cazurile actelor de administrare (chiriaşul, concesionarul fiind nişte detentori precari).
[2] A se vedea Decizia nr. 4442/2009 a Î.C.C.J., Secţia Civilă şi de Proprietate Intelectuală, comentată de Manuela Tăbăraş şi Mădălina Constantin în Curierul Judiciar nr. 1/2011, şi hotărârea Lupaş şi altii c. România a CEDO.

[3] Redau textul în original al art.1098 în cele două limbi oficiale: engleză şi franceză : “Decisions on the following matters require a majority vote of 3/4 of the co-owners representing 90% of the voting rights of all the co-owners:
(1) to change the destination of the immovable;
(2) to authorize the alienation of common portions the retention of which is necessary to the destination of the immovable;

(3) to amend the declaration of co-ownership in order to permit the holding of a fraction by several persons having a right of periodical and successive enjoyment.1098. Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

1° Qui changent la destination de l’immeuble;

2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;

3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

[4] Legiuitorul québécois are în vedere ipoteza în care un proprietar poate să aibă mai multe apartamente în acelaşi bloc de locuinţe sau o locuinţă cu suprafaţă mai mare decît celelalte.

[5] Articolul 1101 din Codul civil al Provinciei Québec: Any stipulation of the declaration of co-ownership which changes the number of votes required in this chapter for taking any decision is deemed unwritten.A se vedea şi varianta în limba franceză a aceluiaşi art. 1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.