Anca Grigore, 29 ianuarie 2014 Ordineazilei.ro
A fi proprietar cu darile la zi in Romania devine un fel de misiune pentru agentul Ethan Hunt (a se citi o misiune imposibila). Desi nu ne putem plange de numarul mare al schimbarilor legislative in materia taxelor locale, cele cateva schimbari care au avut loc au avut impact semnificativ.
Taxe locale pentru detinerea imobilelor – intre valoarea cladirii si destinatia acesteia
Mecanismul de calcul al taxelor locale in ceea ce priveste cladirile, atat pentru persoane fizice cat si pentru persoane juridice, a ramas in linii mari constant de la intrarea in vigoare a Codului fiscal in 2004. Principalele modificari din anii trecuti au vizat majorarea impozitului datorat de persoanele juridice pentru imobilele care nu au fost reevaluate si majorarea impozitului datorat de persoanele fizice care detin mai multe proprietati.
Majorarea substantiala a impozitului datorat de persoanele juridice pentru imobilele care nu au fost reevaluate
In cazul persoanelor juridice impozitul pe cladiri se stabileste in functie de valoarea din contabilitate a imobilului. Pentru nu rata ocazia colectarii unui impozit mai mare in cazul in care „valoarea” cladirilor ar creste din condei conform unor rapoarte de evaluare, autoritatile fiscale au impus incepand din 2012 o cota de impozit intre 10 – 20% pentru cladirile care nu au fost evaluate in ultimii 3 ani si intre 30 – 40% pentru cladirile care nu au fost evaluate in ultimii 5 ani (comparativ cu o cota medie de 1,5% in celelalte cazuri). Pana in anul 2012 Codul fiscal prevedea un impozit intre 5 – 10% pentru cladirile care nu au fost reevaluate, indiferent de data la care a avut loc ultima reevaluare.
Atentie insa, desi nu este explicit mentionat in lege, nu este suficienta efectuarea reevaluarii, ci aceasta trebuie adusa la cunostinta autoritatilor fiscale. In caz contrar, contribuabilii pot avea surpriza de a primi o decizie de impunere pentru valoarea impozitului datorat, calculat la o cota de impozitare de 40% din valoarea cladirii pe an (in cazul unei cladiri care nu a fost reevaluata din punctul de vedere al autoritatilor fiscale in ultimii 5 ani), la care se adauga accesoriile aferente. Intr-o astfel de situatie putem vorbi despre o forma aparte de expropriere legala efectuata de autoritatile fiscale care solicita contribuabilului un impozit (impreuna cu accesoriile aferente) mai mare decat insasi valoarea cladirii supusa impozitarii. Nu de putine ori se poate ajunge ajunge la situatia ca nici suma obtinuta din vanzarea unui imobil sa nu acopere valoarea impozitului datorat pentru detinerea respectivului imobil.
Majorarea substantiala a impozitului datorat de persoanele fizice care detin mai multe proprietati
Conform principiului „cine are mai mult sa plateasca mai mult” (am mai auzit acest principiu si in contextul impozitarii progresive), persoanele fizice care detin mai multe proprietati trebuie sa plateasca un impozit majorat pentru proprietatile care nu reprezinta adresa de domiciliu. Daca pana in iulie 2010 impozitul crestea cu 50% pentru cea de-a doua proprietate, incepand cu aceasta data, cresterea este de 150%.
Astfel, o persoana care a primit de la bunici o casa intr-o localitate uitata de lume si de electricitate (considerand ca transferul nu s-a facut prin succesiune legala) si are adresa de domiciliu in casa parintilor din provincie, atunci cand achizitioneaza un apartament cu 2 camere in Bucuresti este asimilata de autoritatile din capitala unui mare proprietar si va plati un impozit pentru acest apartament de 2,5 ori mai mare decat vecinul de palier care are domiciliul din buletin in blocul respectiv.
Ce va face proaspatul proprietar in aceasta situatie?
Va majora statistica locuitorilor Capitalei si va plati (considerand ca este vorba despre un contribuabil mai corect decat media pe tara) un impozit majorat cu 65% pentru casa primita de la bunici (prima casa in afara celei de la proaspata adresa de domiciliu din Bucuresti). Astfel, se dovedeste ca si alegerea domiciliului poate deveni, la un moment dat, o problema de optimizare fiscala.
Desi s-a vorbit inca din 2011 despre eliminarea acestui impozit majorat, numit si „taxa de solidaritate”, acest lucru nu a fost implementat pana acum in legislatia fiscala. Conform reprezentatilor Ministerului de Finante este posibil ca acest impozit sa fie eliminat din 2015, insa experienta ne-a invatat sa ne bucuram de vesti numai atunci cand le vedem publicate in Monitorul Oficial.
Planuri de viitor: impozitarea diferentiata a cladirilor in functie de utilizarea acestora
S-a discutat anul trecut si despre realizarea unei echitati fiscale prin impozitarea cladirilor in functie de destinatia acestora (locuinta sau sediu de firma) si nu in functie de statutul juridic al proprietarului (persoana fizica sau juridica). Momentan, pentru unul si acelasi spatiu, un proprietar persoana juridica poate plati un impozit pe cladiri de cateva zeci de ori mai mare decat impozitul pe care l-ar plati in calitate de persoana fizica.
Conform reprezentantilor Ministerului de Finante aceasta impozitare diferentiata in functie de destinatia cladirilor ar putea fi implementata incepand cu anul 2015. Intrebarea legitima care se naste este „Cum va arata noul sistem de impozitare?”. Vor fi persoanele fizice care detin proprietati- sedii de firma asimilate unor persoane juridice din perspectiva taxelor locale? Se va extinde prin adaptare si actualizare sistemul actual aplicabil persoanelor fizice si la nivelul persoanelor juridice? In cazul in care se va extinde modalitatea de calcul aplicabila in prezent persoanelor juridice, vom asista la o majorare semnificativa a impozitului la nivelul persoanelor fizice care detin proprietati sedii de firma. Daca va ramane in vigoare si majorarea impozitului in cazul mai multor proprietati, cu siguranta efectele vor fi si mai devastatoare.
Pe de alta parte, o alternativa optima ar fi ca impozitul pentru proprietatile-sedii de firma sa se calculeze in functie de anumiti indicatori standard determinati de autoritati – valoare pe metru patrat, suprafata, cota de impozit, rangul localitatii unde se afla imobilul, etc. (similar modalitatii in care se realizeaza momentan calculul in cazul persoanelor fizice). Acest lucru ar trebui sa elimine existenta impozitelor anuale egale cu aproape jumatate din valoarea cladirii, precum si necesitatea reevaluarilor „pentru taxe locale”.
Veniturile din inchiriere, din ce in ce mai „scumpe” pentru persoanele fizice incepand cu ianuarie 2014
Daca asupra impozitarii diferentiate pentru detinerea proprietatilor planeaza momentan un element de suspans, in ceea ce priveste veniturile din inchiriere realizate de persoanele fizice, impunerea cu CASS incepand cu data de 1 ianuarie 2014 a devenit o certitudine.
Este stiut faptul ca veniturile din inchiriere in cazul persoanelor fizice se bucurau de o rata efectiva de impunere de 12% (si nu 16%) datorita cheltuielilor forfetare de 25%, fiind in acest scop „preferate” la impozitare. Pentru a mai inchide si aceasta portita de mini-optimizare fiscala la nivelul persoanelor fizice, incepand de la 1 ianuarie 2014, veniturile din inchiriere obtinute de persoane fizice sunt incluse in baza de impozitare a CASS-ului, baza lunara de calcul fiind limitata la de 5 ori castigul salarial mediu brut.
Astfel, un contribuabil din randul persoanelor fizice care realizeaza venituri din inchiriere va plati pe langa impozitul de 12% si contributia individuala de sanatate de 5,5%, chiar ar fi asigurata deja in sistemul de asigurari sociale de sanatate in calitate de salariat, spre exemplu.
Avand in vedere aceasta noua regula de impozitare, contribuabilii persoane fizice vor fi pusi in fata unui calcul de oportunitate, in ceea ce priveste alegerea structurii optime de impozitare – respectiv ca persoana fizica sau ca persoana fizica autorizata. In calitate de persoane fizice autorizate, persoanele fizice s-ar bucura de anumite deduceri (care trebuie comparate cu deducerea certa de 25%), dar trebuie sa plateasca si CAS la suma asigurata (minim 35% din venitul mediu). Nu ne vom referi si la situatia in care unii contribuabili vor face calculul de oportunitate intre zona fiscalizata si zona gri sau chiar nefiscalizata a economiei. In functie de rezultatul calculului de oportunitate, este posibil sa asistam din acest an la o scadere scriptica a veniturilor din inchiriere realizate de persoanele fizice.
Avand in vedere impunerile pentru detinerea si inchirierea proprietatilor, putem spune ca zicala „domnia se plateste” este mai actuala ca niciodata. Numai ca in ziua de astazi domnia nu inseamna intotdeauna bogatia veridica, ci mai degraba calitatea de a fi un contribuabil „la alb“…
Anca Grigore, consultant fiscal DOBRINESCU DOBREV SCA
